Immobilienertragsteuer beim Hausverkauf: Wann sie anfällt und was sich 2027 ändert

Wer in Österreich eine Immobilie aus dem Privatvermögen verkauft, zahlt auf den Gewinn grundsätzlich 30 Prozent Immobilienertragsteuer. Steuerfrei bleibt der Verkauf in der Regel, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war. Für Altbesitz, der vor April 2002 erworben wurde, gilt ein Pauschalsatz: bis Ende 2026 effektiv 4,2 Prozent des Verkaufspreises, bei Verkäufen nach dem 31. Dezember 2026 sind es 6 Prozent.

Beim Verkauf einer Immobilie bleibt nicht der ganze Erlös bei Ihnen. Welche Steuer anfällt, hängt von drei Fragen ab: Wie haben Sie die Immobilie genutzt? Wann haben Sie sie erworben? Und wann unterschreiben Sie den Kaufvertrag? Gerade die dritte Frage ist in diesem Jahr wichtig.

Wann fällt beim Hausverkauf Immobilienertragsteuer an?

Grundsätzlich bei jedem Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen, auch bei unbebauten Grundstücken. Besteuert wird der Gewinn, also der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten. Dazu zählen der damalige Kaufpreis und die Kaufnebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung. Bauliche Investitionen können dazukommen, soweit Sie diese nicht schon steuerlich geltend gemacht haben.

Eine Frist, nach der der Verkauf steuerfrei wird, gibt es nicht mehr. Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist wurde 2012 abgeschafft. Ein Haus, das Sie seit dreißig Jahren besitzen, ist beim Verkauf grundsätzlich genauso steuerpflichtig wie eines, das Sie vor drei Jahren gekauft haben.

In der Praxis berechnet und überweist die Steuer meist der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet. Steuerschuldner bleiben Sie als Verkäufer. Die Maklerprovision lässt sich bei privaten Verkäufen grundsätzlich nicht vom Gewinn abziehen.

Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

Bei der Hauptwohnsitzbefreiung ist der zugehörige Grund nur bis rund 1.000 Quadratmeter mitbefreit. Für größere Flächen kann Steuer anfallen. Eine Erbschaft oder Schenkung löst selbst keine Immobilienertragsteuer aus; sie spielt erst beim späteren Verkauf eine Rolle.

Was gilt für Altbesitz, der vor 2002 erworben wurde?

Bei Immobilien, die vor April 2002 erworben wurden, wird der Gewinn nicht einzeln ermittelt, sondern pauschal: Als Anschaffungskosten gelten 86 Prozent des Verkaufspreises, steuerpflichtig sind 14 Prozent, darauf fallen 30 Prozent Steuer an. Das ergibt 4,2 Prozent des Verkaufspreises. Wurde der Grund nach 1987 umgewidmet, zum Beispiel von Grünland in Bauland, sind es effektiv 18 Prozent.

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026, kundgemacht am 29. Juli 2026) sinken diese Pauschalen. Der Steuersatz von 30 Prozent bleibt, aber ein größerer Teil des Verkaufspreises gilt als Gewinn:

Ein Beispiel: Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro ohne Umwidmung sind das 21.000 Euro Steuer bis Jahresende und 30.000 Euro ab 2027.

Maßgeblich ist nach der Gesetzesbegründung nicht der Zahlungseingang, sondern der Abschluss des Kaufvertrags. Ein im Dezember 2026 unterschriebener Vertrag fällt noch unter den alten Satz, auch wenn Übergabe, Grundbucheintragung und Zahlung erst 2027 erfolgen. Steht ein Vertrag unter einer Bedingung, etwa der Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, klären Sie vorab mit dem Vertragserrichter, ob er schon als Verkauf des Jahres 2026 zählt.

Auf Antrag können Sie statt der Pauschale den tatsächlichen Gewinn ansetzen. Dafür brauchen Sie Belege über Kaufpreis und Investitionen, zum Beispiel für Dach, Fenster oder Zubau. Ab 2027 lohnt sich diese Einzelrechnung häufiger.

Und der Umwidmungszuschlag?

Seit 1. Juli 2025 erhöhen sich bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden, die steuerpflichtigen Einkünfte um 30 Prozent. Das betrifft vor allem Eigentümer, deren Grund erst in den letzten Jahren Bauland geworden ist. Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, zeigt der Flächenwidmungsplan Ihrer Gemeinde.

Was heißt das für Eigentümer im Bezirk Kitzbühel?

Hier ist Grund besonders wertvoll: Der Durchschnittspreis für Baugrundstücke im Bezirk lag laut Statistik Austria (Datenbasis 2021 bis 2025) bei rund 790 Euro pro Quadratmeter, in der teuersten Gemeinde, Reith bei Kitzbühel, bei rund 2.740 Euro. Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Altgrundstück ohne Umwidmung, das für 790.000 Euro verkauft wird, löst bis Jahresende rund 33.200 Euro Steuer aus, ab 2027 rund 47.400 Euro. Das sind etwa 14.200 Euro Unterschied. Das Beispiel zeigt nur die Größenordnung; ob eine Befreiung greift und welche Berechnung günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.

Soll ich deshalb noch dieses Jahr verkaufen?

Nicht automatisch. Wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war und die Befreiung greift, ändert sich für Sie nichts. Haben Sie Altbesitz und wollten ohnehin verkaufen, lohnt sich ein genauer Blick auf den Zeitplan: Bewertung, Vermarktung, Verhandlung und Notartermin brauchen Zeit, und ein unterschriftsreifer Vertrag sollte spätestens Mitte Dezember vorliegen.

Ein überhasteter Verkauf kann allerdings mehr kosten, als die Steuer spart. Ein zu niedrig angesetzter Preis oder ein Vertrag mit offenen Bedingungen wiegt schnell schwerer als ein paar Prozentpunkte Steuer. Wie Preis und Zeitpunkt zusammenhängen, lesen Sie in unserem Artikel Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen oder noch warten? und in Was ist meine Immobilie in Kitzbühel & Umgebung wert?.

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Wir ordnen für Sie ein, was Ihre Immobilie realistisch erzielt und ob ein Abschluss noch in diesem Jahr sinnvoll ist. Die steuerliche Berechnung selbst klären Sie mit Ihrem Steuerberater oder dem Vertragserrichter.

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FAQ - Häufige Fragen zur Immobilienertragsteuer

Muss ich beim Verkauf meines Hauses Immobilienertragsteuer zahlen?

Nicht, wenn eine Befreiung greift. Bei der Hauptwohnsitzbefreiung war das Haus ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz, oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre, und Sie geben den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf auf. Bei der Herstellerbefreiung bleibt das Gebäude steuerfrei, wenn Sie es selbst gebaut haben und in den letzten zehn Jahren nicht vermietet haben; der Grund ist davon nicht erfasst. Treffen beide zu, geht die Hauptwohnsitzbefreiung vor, weil sie auch den Grund umfasst. Sonst fallen grundsätzlich 30 Prozent auf den Gewinn an.

Gilt die Steuer auch für ein Haus, das ich vor 30 Jahren gekauft habe?

Ja, eine Frist gibt es seit 2012 nicht mehr. Wurde das Haus vor April 2002 erworben, gilt aber eine Pauschale: 4,2 Prozent des Verkaufspreises bis Ende 2026, danach 6 Prozent.

Wer berechnet und zahlt die Immobilienertragsteuer?

Steuerschuldner ist der Verkäufer. Meist berechnet und überweist sie der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet, auf Grundlage Ihrer Angaben und Unterlagen.

Gilt der höhere Satz ab 2027 auch für geerbte Immobilien?

Ja, wenn die Immobilie als Altbesitz gilt. Bei Erbschaft und Schenkung zählt der Erwerbszeitpunkt des Rechtsvorgängers: Hat Ihre Mutter das Haus 1985 gekauft, liegt in der Regel Altbesitz vor.

Welches Datum entscheidet, ob der alte oder der neue Satz gilt?

Der Abschluss des Kaufvertrags, nicht Übergabe oder Zahlung. Ein bis 31. Dezember 2026 unterschriebener Vertrag fällt noch unter den alten Satz. Bei Verträgen mit Bedingungen klärt das der Vertragserrichter.